Oglądasz działkę o powierzchni około tysiąca metrów. Sprzedający podaje numer księgi wieczystej, otwierasz ją i widzisz kilka numerów działek oraz znacznie większą powierzchnię. Czy oferta jest błędna? Niekoniecznie. Najpierw trzeba sprawdzić, jaki fragment nieruchomości ma rzeczywiście być sprzedany.
Jedna księga wieczysta może obejmować kilka działek ewidencyjnych. Podanie numeru księgi nie oznacza, że przedmiotem zakupu są wszystkie wymienione w niej działki. Zakres transakcji musi wynikać z dokładnych ustaleń i dokumentów.
Działka ewidencyjna i nieruchomość to nie zawsze to samo
Numer działki służy jej oznaczeniu w ewidencji gruntów i budynków. Księga wieczysta służy ustaleniu stanu prawnego nieruchomości. Te dwa porządki trzeba ze sobą zestawić, zamiast używać obu pojęć zamiennie.
W jednej księdze mogą znajdować się na przykład trzy działki. Na potrzeby oceny oferty najważniejsze jest ustalenie, którą z nich kupujesz, czy jest już wyodrębniona ewidencyjnie i jakie prawa oraz obciążenia wymagają uwzględnienia w sprzedaży. Sama liczba pozycji w księdze nie jest powodem do odrzucenia oferty.
Zacznij od działu I-O i dokumentów ewidencyjnych
W dziale I-O sprawdź oznaczenie nieruchomości: numery działek, obręb, położenie i ujawnioną powierzchnię. Porównaj je z aktualnymi dokumentami ewidencyjnymi sprzedającego i z mapą wskazującą oferowany grunt.
Nie opieraj identyfikacji wyłącznie na numerze „12/3”. Taki numer może występować w różnych obrębach. Potrzebujesz danych pozwalających jednoznacznie wskazać właściwą działkę. Jeśli oznaczenia po podziale nie są jeszcze spójne, poproś o dokumenty wyjaśniające zmianę i ustal z notariuszem, co jest konieczne do planowanej transakcji.
Powierzchnia całej nieruchomości ujawnionej w księdze nie musi być powierzchnią działki z ogłoszenia. To szczególnie istotne, gdy porównujesz cenę za metr albo próbujesz ocenić, czy oferowany grunt odpowiada Twoim potrzebom.
Jeden numer w ofercie, trzy działki w księdze
Załóżmy hipotetycznie, że księga obejmuje działkę A o powierzchni 1000 m², działkę B o powierzchni 1500 m² oraz działkę drogową C o powierzchni 300 m². Ogłoszenie dotyczy A. Łączna powierzchnia w księdze może więc wynosić 2800 m², mimo że kupujący negocjuje cenę gruntu o powierzchni 1000 m².
W tej sytuacji trzeba osobno odpowiedzieć na pytanie o drogę C. Czy otrzymujesz udział w drodze, czy korzystasz ze służebności? Czy zostanie zapewnione inne prawo do korzystania? Czy droga prowadzi aż do drogi publicznej? To, że C widnieje dziś w tej samej księdze co A, nie opisuje jeszcze Twoich praw po sprzedaży samej A.
Dobrym narzędziem jest krótkie zestawienie: działka, powierzchnia, przeznaczenie w transakcji i dokument potwierdzający ustalenie. Zapis „A — zakup własności; C — do wyjaśnienia” szybciej ujawnia brak niż ogólne zapewnienie o komplecie dokumentów.
Zakup jednej działki a zakup udziału
Ustal również, czy oferta obejmuje własność wskazanej działki, czy udział w nieruchomości. Kupno udziału 1/3 nie oznacza samo przez się nabycia wybranej jednej z trzech działek na wyłączną własność.
Jeżeli sprzedający pokazuje część terenu i proponuje udział, zapytaj o podstawę wyłącznego korzystania, zasady współwłasności oraz możliwości realizacji Twojego planu. To inna sytuacja niż zakup oznaczonej działki jako wyłączny właściciel. Rozbieżność między opisem oferty a dokumentami powinna być wyjaśniona przed wpłatą pieniędzy.
Sprawdź obciążenia, zanim zaplanujesz odłączenie
Przeczytaj całą księgę, nie tylko opis gruntu. Dział II dotyczy właścicieli, dział III praw i roszczeń, a dział IV hipotek. Zwróć uwagę na wzmianki i dokumenty związane z wpisami. Instrukcję znajdziesz w poradniku elektroniczne księgi wieczyste przed zakupem.
Jeśli widzisz hipotekę, nie zakładaj, że sprzedaż jednej działki i utworzenie dla niej nowej księgi usuną problem. Sposób przeprowadzenia transakcji oraz dokumenty potrzebne do oczekiwanego zwolnienia z obciążenia trzeba ustalić z notariuszem i wierzycielem. Przeczytaj też co sprawdzić przy hipotece w księdze wieczystej.
Co ustalić przed podpisaniem umowy?
Poproś o jednoznaczne wskazanie kupowanej działki i praw związanych z dojazdem. Ustal, jakie dokumenty są gotowe, jakie czynności jeszcze pozostały oraz kto i w jakim terminie je wykona. Przy sprzedaży pojedynczej działki z większej nieruchomości omów z notariuszem sposób jej odłączenia i dalszego prowadzenia księgi.
Na końcu porównaj trzy rzeczy: teren pokazany podczas oględzin, dane w dokumentach i przedmiot opisany w projekcie umowy. Gdy wszystkie wskazują ten sam zakup, możesz przejść do pozostałych kontroli. Pomocna będzie lista sprawdzeń przed zakupem działki.
Źródła
- Gov.pl — księgi wieczyste, informacje i aktualna podstawa prawna.
- Sąd Najwyższy — uchwała III CZP 8/13, dotycząca nieruchomości obejmującej kilka działek w jednej księdze.
- Kodeks cywilny — aktualizowany tekst ujednolicony, przepisy o współwłasności.
